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二手房贷“快三”变“慢四” 专家支招房贷快批(图)

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发表于 2019-3-3 22:38:19 | 显示全部楼层 |阅读模式
  广州市民李女士最近有点烦。8月初签订购房合同,公积金贷款到11月初才批下来,其间卖方多次催促她,临时追加付款5万元才了事。原来,有像她一样遭遇的市民还不少。受宏观调控以及贷款额度紧张影响,广州多家银行已悄悄收紧了二手房贷款业务,很多市民在买卖二手房时明显感觉到申请贷款已不那么容易。二手房放贷难并非一个单独发生的经济现象,它的背后潜藏着多种因素。
  中国人民银行11月10日宣布从2007年11月26日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,这是央行今年以来第九次上调人民币存款准备金率。13.5%的存款准备金率标准,创近年历史新高。央行指出,此次上调旨在加强银行体系流动性管理,抑制货币信贷过快增长。金融界人士认为,再次加息的脚步越来越近了。
  炙热的股市也导致银行银根收紧。今年9月份以来,几只新股上市冻结资金屡创新高。9月初,建行A股网上网下共冻结资金达2.26万亿元;两周后,中国神华新股发行网上网下冻结资金总额约2.67万亿元,再度改写单家公司IPO冻结资金新纪录;10月底,“巨无霸”中国石油回归A股,网上网下冻结资金总计约3.3万亿元,创下中国股市IPO冻结资金的新高。
  今年前三季度,个人房贷随着楼市的热度呈现持续增长趋势,导致年底各银行贷款额度纷纷见底,收紧房贷政策陆续出台。银行界人士表示,尽管他们向总行提出的增加额度的申请基本也能通过,但年内剩余贷款资金将主要用于满足个人一手房贷款,其他用途的贷款批起来比较难。据悉,中行深圳分行已经叫停了二手楼个贷,建行甚至叫停了一手楼按揭贷款业务。
  近期受政策影响,广州二手房放盘量都有不同程度的增加。同时,因买家持币观望,看楼客也有所减少。从满堂红主力分店反馈的信息来看,目前二手放盘量有所增加,业主放盘更加坚决,之前盛行的“反价”现象明显减少,各付各税现象也越来越多。
  由于广州房地产市场存在刚性需求,楼价与成交量并未受到太大影响,而整个楼市则更加平稳与理性。受新政影响,天河放盘量平均有15%~20%的增长,像天河公园、东圃板块盘源增加了20%左右,买家却不同程度减少。中介公司信息显示,一度占据珠江新城买楼者三四成比例的投资客目前已经绝迹,放盘量增加近40%。
  满堂红10月成交数据显示,在全市成交宗数明显减少的同时,老城区成交宗数基本与9月持平,相当稳健。新政后越秀区的放盘数量增加两成左右,而业主不仅“反价”现象不再,就连“实收”也有了松动的可能。
  据了解,番禺大石板块中介地铺看楼量少了四成左右。不过,与其他高楼价区域投资客纷纷放盘不同的是,大石板块近期放盘量增加不足10%。业主的心态虽有所松动但不明显,既不会反价也不肯降价。买家都有比较实在的需求,但对于目前的价格也不愿意妥协,因此“僵持”成为市场的一种常态。
  海珠区二手楼成交活跃,目前均价已高达8700元/m2,环比上涨超过10%。如新港西路、工业大道、东晓南路、江燕路等成交活跃板块的业主放盘量都有不同程度的增加,平均在20%左右。但滨江路板块的放盘量并没有明显增加。市场供求趋于平衡,使业主心态不再强硬,“反价”现象大大减少,更出现了买家“反价”现象。
  受新政策影响,白云区的西槎、白云大道、广州大道北等大部分成交活跃区域放盘量都有所增加,增幅在10%~20%左右,客源的减少幅度也比较大。而荔湾老城区因为货源一向比较少,目前依然是供不应求,所以放盘和看楼客的数量以及楼价都比较平稳。
  9月27日人民银行、银监会出台新政策后,的确导致二手按揭业务量回落了20%左右,同时,政策对市民的心理影响大过政策的实际影响。由于二手楼是高价一手楼的补充,购房者仍以第一次置业的用家为多,并且公积金贷款占30%左右,故按揭申贷条件大多不受新政策限制。
  汇翰按揭有关负责人指出,收紧贷款政策只是个别商业银行的行为,而国有四大银行都正常办理。汇翰按揭的二手按揭业务量暂时较为平稳。二手按揭办理相关手续需时2~3个月不等,现已是11月中旬,预计放款需至明年1月份,故大部分银行都会正常审批。但不排除为减低风险,个别银行会减慢业务办理速度,并加强对买家资质的审核。
  据汇翰按揭有关负责人介绍,除四大国有银行外,民营银行、外资银行都是汇翰按揭选择的合作伙伴。当某一银行出现调整时,汇翰按揭可将业务分配到其他银行,故一般不存在难办的问题。而该公司按揭今年年中时,已预感到银行年末会收紧银根,所以会及时向办理按揭业务的客户做好适当的引导。
  该有关负责人表示,确实有部分银行已完成今年的房贷任务,但银行也会将提前还款的额度有计划地转放于新的二手贷款上,故也不像外界所传那么困难。另外,明年年初银行会有新的房贷额度,相信明年按揭业务不会受影响。
  一、选择专业按揭公司。专业按揭公司由于合作银行较多,即使房贷政策紧缩,还是能够获取一定房贷额度,保证借款人顺利获得贷款。
  二、快贷建议选择商业银行。目前,四大银行2007年的贷款额度已经基本放完。如果急于在年底前完成楼款交收交易,建议贷款银行选择如广发行等商业银行。
  三、尽量提供齐全的资料有助审批资料。建议借款人在办贷款申请时,务必尽快提供齐全的审批资料(包括业主资料),同时尽可能多地提供有利于提高自身贷款资质的审批资料。
  四、选择合适的供款方式。目前贷款利率高,选择公积金贷款及商业性贷款的借款人在现有的利率水平下,应结合自身经济能力,选择合适的供款方式,以规避高昂的贷款利息。
  随着年底银行收紧房贷政策,打算按揭购房的市民,需慎重评估自己的贷款风险。据记者走访了解到,中介公司也在尽力协助客户办理相关购房手续。合富置业专业人士介绍,从今年1~10月成交看,大多数月份以按揭方式完成交易比例一直保持在60%以上,按揭仍然是大部分二手房购房人士所选择的付款方式。
  今年前三季度,个人房贷随着楼市热度呈现持续增长趋势,导致年底各银行贷款额度纷纷见底,收紧房贷政策陆续出台。保来理财专业人士表示,最近出台的多个房贷政策主要是针对拥有多套房产并申请按揭贷款的人士,并非针对第一次申请房屋贷款或者已全部还清房贷的正常房贷行为。不过,即使正常的首次按揭购房人士也不同程度地受银行房贷额度和政策收紧的影响,尤其是那些希望赶在年底前放款的客户。
  合富置业专业人士提醒申请按揭购房的人士,一定要向银行等机构了解清楚后再做下一步行动,如申请房贷需提供什么资料,详尽的个人资料、收入证明等有助于审批更通畅。作为提供居间服务的中介方,也会因应客户的具体情况,提供切实可行的专业意见给客户作参考。
  由于广州房地产市场发展相对健康,而且个人房贷始终是银行风险低、利润高的优质业务,按揭房贷业务应在明年初银行新贷款额度和任务下达后基本恢复正常,甚至由于近期的收缩而出现反弹性增长。“转按揭”、“加按”等二手房贷业务,则可能继续受到制约或暂停。(李凤荷龙蕾陈白帆黄涛)
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